Si el trastero de tu edificio se moja, lo primero es saber de dónde viene el agua, porque de ahí depende quién tiene que repararlo. Si el origen es un elemento común (muro de contención, cubierta, bajante general, forjado del garaje), la reparación corresponde por lo general a la comunidad. Si viene de una instalación privada, responde su propietario. Para demostrarlo hace falta un diagnóstico técnico, pruebas fechadas y una comunicación por escrito a la comunidad.
En esta guía te explicamos cómo identificar la causa, qué dice la Ley de Propiedad Horizontal, cómo documentar y reclamar, y cómo se trata la filtración para que no vuelva.
En resumen
- Los trasteros suelen estar en sótanos o bajo rasante, en contacto con el terreno, y por eso reciben agua por muros, suelos, juntas y techos.
- La responsabilidad depende del origen: elemento común, normalmente la comunidad; instalación privada, su propietario; defecto de obra, a veces el constructor o instalador.
- Documenta con fotos y vídeos fechados, avisa por escrito al presidente o administrador y no repares sin dejar constancia previa.
- Un informe técnico que fije el origen es la prueba más útil si hay desacuerdo entre vecinos y comunidad.
- Tratar solo la mancha no sirve: hay que actuar sobre la causa, ya sea filtración lateral, capilaridad o condensación.
Tabla de contenidos
- Por qué se filtran los trasteros de una comunidad
- Cómo averiguar de dónde procede el agua
- Quién debe reparar: comunidad, propietario o un tercero
- Cómo comunicar y documentar la filtración paso a paso
- Qué hacer si la comunidad no repara o la filtración continúa
- El seguro: qué cubre y qué no
- Cómo se trata una filtración en un trastero
- Nuestra opinión: por qué diagnosticar antes de presupuestar
- Pide un diagnóstico para tu trastero o tu comunidad
- Cómo prevenir que vuelvan las filtraciones
- Preguntas frecuentes
- Fuentes
Por qué se filtran los trasteros de una comunidad
Un trastero de sótano trabaja en condiciones duras: está rodeado de terreno, recibe la presión del agua acumulada tras las lluvias y suele tener poca ventilación. El Código Técnico de la Edificación lo contempla: su documento básico HS 1 busca limitar el riesgo de humedad en muros y suelos en contacto con el terreno, con soluciones que impidan la penetración del agua o permitan evacuarla sin daños.
Cuando esas soluciones fallan o se deterioran con los años, aparecen las filtraciones. Las causas más habituales en trasteros comunitarios son:
- Filtración lateral por muros enterrados. El agua del terreno atraviesa el muro por fisuras, juntas o una impermeabilización exterior deteriorada. Se nota sobre todo tras episodios de lluvia.
- Humedad por capilaridad. El agua asciende desde el suelo por los poros del muro y deja una franja húmeda en la parte baja, con sales y pintura levantada.
- Agua procedente de plantas superiores. Bajantes de pluviales o fecales, la cubierta del garaje o un local situado encima. En un caso publicado sobre un trastero de sótano se barajaron precisamente estas posibilidades, porque el techo ya estaba seco cuando se buscó el origen.
- Condensación. En trasteros cerrados y fríos, el vapor de agua se convierte en gotas sobre las paredes. Parece una filtración, pero su tratamiento es distinto.
- Instalaciones privadas. Una tubería o un electrodoméstico de una vivienda o local colindante.
La misma mancha en el techo puede tener tres orígenes diferentes. Por eso conviene no sacar conclusiones antes de medir.
Cómo averiguar de dónde procede el agua
Se puede hacer una primera observación por tu cuenta y dejar el diagnóstico definitivo a un técnico. Estas pautas te ayudan a orientarlo.
Observa cuándo y dónde aparece
- Aparece solo tras lluvias: apunta a filtración lateral, cubierta, junta de dilatación o bajante pluvial.
- Aparece siempre, con independencia del tiempo: sospecha de una fuga de red (agua, calefacción o saneamiento) o de capilaridad.
- Mancha en el techo: el agua baja desde arriba, del forjado, de una bajante o del local superior.
- Mancha en la base del muro, con salitre: capilaridad o presión del terreno.
- Gotas en paredes frías y moho en esquinas: condensación, sobre todo en invierno y con poca ventilación.
Haz un registro sencillo
Anota la fecha de cada episodio, la lluvia de los días anteriores y fotografía la zona siempre desde el mismo punto. Ese historial permite distinguir un origen estacional de uno permanente y es útil como prueba más adelante.
Pide una medición con instrumentos
El ojo no distingue entre filtración, capilaridad y condensación. Un técnico mide el contenido de humedad en muro y suelo, la temperatura y la humedad relativa del ambiente y, si hace falta, inspecciona la cara exterior del muro o las instalaciones que pasan por encima. En nuestro caso, el diagnóstico de humedades termina en un informe con el origen y los plazos de actuación, que sirve tanto para decidir la obra como para presentarlo ante la comunidad.
Un deshumidificador puede bajar la humedad ambiente durante un tiempo, pero no es una solución definitiva para la humedad por condensación: seca el aire sin corregir por qué se genera. Y no resuelve en absoluto una filtración que sigue entrando por el muro.
Quién debe reparar: comunidad, propietario o un tercero
La regla práctica es sencilla: manda el origen del agua, no el lugar donde aparece la mancha.
Si el origen es un elemento común
La Ley de Propiedad Horizontal obliga a realizar las obras necesarias para conservar el inmueble y sus servicios e instalaciones comunes. Así lo recoge su artículo 10.1.a, que incluye las obras necesarias para la seguridad y la habitabilidad. Muros de contención, forjados, cubiertas, fachadas y bajantes generales son elementos comunes, de modo que, si el agua procede de ahí, es la comunidad quien debe acometer la reparación. La doctrina del Tribunal Supremo de 2024 refuerza esta idea: si la filtración se debe a un vicio estructural o al deterioro de la impermeabilización de un elemento común, la comunidad costea la reparación, salvo que se pruebe mal uso o falta de mantenimiento del propietario que lo utiliza.
Una filtración sostenida acaba afectando al propio hormigón, como explican los análisis sobre daños estructurales por fugas entre plantas. Es un argumento más para no dejar pasar los años.
Si el origen es privado
Cada propietario debe mantener en buen estado su propio local e instalaciones privativas y resarcir los daños causados por descuido propio o de quienes dependan de él. Es el artículo 9.1.b de la LPH. Si la fuga procede de la tubería de una vivienda o de un local, el responsable suele ser su titular.
Si hay un defecto de construcción o instalación
También puede responder la empresa constructora o instaladora cuando la filtración nace de un defecto de obra, según la explicación de un administrador de fincas. En ese caso la comunidad o el propietario afectado pueden reclamar a ese tercero.
Resumen por origen
| Origen del agua | Quién suele responder | Qué conviene tener |
|---|---|---|
| Muro de contención, forjado o cubierta | Comunidad | Informe técnico y comunicación escrita |
| Bajante general | Comunidad | Localización exacta del punto de fuga |
| Tubería o instalación de una vivienda o local | Su propietario | Identificar el punto y el titular |
| Defecto de obra o de instalación | Constructor o instalador, según el caso | Informe que acredite el defecto |
| Mal uso o falta de mantenimiento del usuario | El propio usuario | Pruebas del uso concreto |
Cómo comunicar y documentar la filtración paso a paso
Una buena reclamación empieza antes de la reclamación. Con estos pasos tendrás el expediente listo:
- Fotografía y graba el daño con fecha, incluidos los objetos afectados y la zona exacta, antes y después de las lluvias.
- Comunica la incidencia al presidente o al administrador por un medio que deje constancia: correo con acuse, burofax o escrito entregado con recibo. Los abogados especializados recomiendan también dar parte al seguro y solicitar una inspección técnica.
- Pide una inspección técnica que determine el origen y proponga la solución.
- No repares sin dejar constancia previa de cómo estaba el daño, salvo que sea necesario para evitar un perjuicio mayor.
- Guarda todo: facturas, presupuestos, mensajes y actas de junta donde se haya tratado el problema.
Si eres administrador de fincas, el mismo expediente te protege a ti: permite incluir la obra en el orden del día de la junta con un informe en la mano y no con sospechas.
Qué hacer si la comunidad no repara o la filtración continúa
Si pasa el tiempo sin respuesta, hay una escalera de pasos, de menos a más conflicto:
- Aviso por escrito al presidente o administrador. Si no responden, se puede enviar un burofax o un requerimiento notarial exigiendo la reparación.
- Punto en el orden del día de la junta, con el informe técnico adjunto.
- Reclamación judicial para pedir la reparación de la causa y, si se acreditan los daños, su indemnización. Según los mismos abogados especializados en propiedad, un informe pericial puede fundamentar la demanda.
- Urgencia grave: cuando el daño no admite espera, la propia LPH permite acometer la reparación necesaria y reclamar después su coste a la comunidad, según este análisis jurídico. Antes de hacerlo, consulta con un abogado y deja constancia previa del estado del daño.
La Audiencia Provincial de Cantabria condenó a una comunidad a reparar bien la cubierta cuando las filtraciones continuaban tras una primera obra, un recordatorio de que una reparación que no resuelve la causa no cierra el asunto. Si te encuentras en una situación parecida, consulta con un abogado especializado en propiedad horizontal: él valorará tu caso concreto.
Cuándo compensa un informe técnico independiente
Si la comunidad niega que el origen sea común, o discute el coste, un informe que fije la causa con mediciones suele ser el documento que más pesa. Ayuda a determinar el origen del agua y la cuantía de los daños cuando hay controversia. Si quieres saber qué pedir y cómo contratarlo bien, lo detallamos en nuestra guía sobre peritaje de humedades.
El seguro: qué cubre y qué no
La cobertura depende de la póliza, sus garantías, exclusiones y franquicias. Puede cubrir determinados daños por agua, pero no necesariamente la reparación del defecto que origina la filtración, tal como señalan los abogados consultados. Por lo general, los seguros comunitarios no cubren la reparación de deficiencias por desgaste, aunque podrían cubrir los daños que estas causen a terceros.
En la práctica, conviene separar dos cosas:
- La causa, es decir, el muro, la bajante o la impermeabilización que falla. Es lo que hay que reparar con obra.
- Los daños interiores, como trastero, enseres, instalación eléctrica o pintura. Se valoran aparte y son los que el seguro puede atender según su póliza.
Revisa tu póliza y la de la comunidad antes de que haya un siniestro, y comunica el parte pronto: se evitan discusiones sobre la fecha del daño.
Cómo se trata una filtración en un trastero
El tratamiento depende del diagnóstico. Aplicar un producto sobre la mancha, sin saber de dónde viene el agua, retrasa el problema y suele volver a aparecer. Estas son las líneas de actuación habituales:
- Filtración lateral por muro enterrado: impermeabilización del muro y control del agua que llega desde el terreno. Tenemos una explicación detallada de la filtración lateral en sótanos enterrados y de las causas y soluciones de la humedad en sótanos.
- Capilaridad: inyecciones anti-capilaridad que cortan el ascenso del agua por el muro. Aquí tienes cómo funciona la humedad por capilaridad.
- Condensación: mejora de la ventilación y del aislamiento, con ventilación mecánica controlada cuando corresponde. Es la vía que corrige la causa, a diferencia de un deshumidificador, que no es una solución definitiva.
- Garajes y zonas comunes anexas: los trasteros suelen compartir muros con el garaje, por lo que conviene revisar también la filtración lateral en garajes.
En una comunidad, la obra se coordina además con el administrador: acceso a zonas comunes, aviso a los vecinos, planificación para que los trasteros se vacíen lo justo y presupuesto cerrado para llevar a la junta.
Nuestra opinión: por qué diagnosticar antes de presupuestar
En Todo Humedad llevamos años viendo el mismo patrón en comunidades: se pinta, se aplica un revestimiento y a los pocos meses la mancha vuelve. El motivo casi siempre es el mismo: se trató el síntoma y no el origen.
Por eso nuestro método empieza por medir. Un equipo técnico con más de 25 años de experiencia identifica con instrumentos si el agua entra por un muro enterrado, sube por capilaridad o se condensa en el ambiente, y lo recoge en un informe de origen y plazos. Con ese informe, el administrador y la junta pueden decidir con datos, y el propietario afectado tiene una base sólida si hay que reclamar.
Después llega el presupuesto cerrado, con garantía por escrito, de hasta 30 años según el tratamiento, y un seguimiento posterior para comprobar que el resultado se mantiene. Cuando acudimos a una comunidad, nuestros técnicos llegan con el uniforme corporativo en verde Todo Humedad y con el logotipo de la empresa, para que vecinos y administrador sepan en todo momento quién está trabajando en el edificio.
Creemos que esto es lo que una comunidad necesita: una causa identificada, una obra que la ataque y un compromiso por escrito sobre el resultado.
— Todo Humedad
Pide un diagnóstico para tu trastero o tu comunidad
Si tu comunidad tiene trasteros con filtraciones, en Todo Humedad ofrecemos un diagnóstico personalizado, gratuito y con respuesta en 24 o 48 horas, para identificar el origen y proponer el tratamiento adecuado. Atendemos particulares, administradores de fincas y comunidades en Málaga y su provincia.
Puedes solicitar un diagnóstico profesional de humedades o ver primero cómo solicitarlo. Si ya sabes que el agua entra por un muro enterrado, aquí tienes nuestro servicio de impermeabilización por filtraciones.
Cómo prevenir que vuelvan las filtraciones
Una vez resuelto el problema, conviene mantener unas rutinas sencillas, que el administrador puede incluir en el calendario anual de la finca:
- Revisar tras las primeras lluvias fuertes el estado de muros, juntas y techos de trasteros y garaje.
- Limpiar sumideros, canaletas y bajantes antes de la temporada de lluvias.
- Mantener ventilados los trasteros y evitar almacenar cartón, tela o madera pegados al muro.
- Elevar del suelo los objetos delicados y no apoyar cajas contra paredes frías.
- Anotar en acta cualquier incidencia, aunque parezca menor.
- Conservar el informe técnico y la garantía de cualquier obra anterior.
Estas rutinas no sustituyen a una impermeabilización en buen estado, pero detectan a tiempo los fallos y reducen las discusiones sobre quién tiene que responder cuando algo se rompe.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga las filtraciones en un trastero de la comunidad?
Depende del origen. Si el agua procede de un elemento común, como un muro de contención, la cubierta o una bajante general, la LPH obliga a la comunidad a hacer las obras de conservación. Si viene de una instalación privada, responde su propietario. Un informe técnico es la forma más clara de demostrar de dónde viene.
¿Cómo sé si la humedad del trastero es filtración o condensación?
La filtración suele coincidir con lluvias o con un punto concreto del muro o techo. La condensación aparece en superficies frías, con gotas y moho en esquinas, sobre todo en invierno y con poca ventilación. Para salir de dudas, un técnico mide humedad y temperatura. Un deshumidificador no resuelve de forma definitiva la condensación.
¿Qué hago si la comunidad no responde a mi aviso?
Envía un burofax o un requerimiento notarial exigiendo la reparación y adjunta el informe técnico. Si sigue sin actuar, puedes valorar con un abogado una reclamación judicial para que se repare la causa y se indemnicen los daños acreditados.
¿Puedo reparar yo la filtración y reclamar después?
Solo cuando la urgencia sea grave y el daño no admita espera. Antes de empezar, deja constancia del estado con fotografías fechadas y avisa por escrito. Conviene consultar a un abogado para no perder el derecho a reclamar el coste.
¿El seguro cubre una filtración en el trastero?
Puede cubrir determinados daños por agua, según las garantías, exclusiones y franquicias de la póliza, pero no necesariamente la reparación del defecto que origina la filtración. Revisa tu póliza y la de la comunidad, y comunica el parte cuanto antes.
Fuentes
- Documento Básico HS 1, Código Técnico de la Edificación
- Ley de Propiedad Horizontal, texto actualizado (BOE)
- Tribunal Supremo: filtraciones en la cubierta como elemento común (Poder Judicial)
- Filtraciones y daños por agua en edificios: ¿paga la comunidad o el vecino?
- Reclamaciones por filtraciones en edificios
- ¿La comunidad no repara los daños por agua? Pasos para reclamar
- Reclamar reparaciones a la comunidad
- Filtración de agua en un trastero
