Si el portal de tu edificio tiene manchas en la parte baja de las paredes, pintura levantada, moho u olor a cerrado, casi siempre hay una de tres causas: agua que sube del terreno (capilaridad), agua que entra desde fuera o desde una instalación (filtración) o vapor que se condensa en superficies frías (condensación). La reparación depende de cuál sea. Y quién la paga también: en un portal, que es zona común, lo habitual es que corra a cargo de la comunidad, siempre que el origen esté en un elemento común.
En esta guía te explicamos cómo distinguir cada tipo, qué dice la normativa, cómo se reparte la responsabilidad y cómo se corrige el problema de raíz, para que la mancha no vuelva a salir.
En resumen
- Las humedades del portal tienen tres orígenes principales: capilaridad (mancha en la parte baja, hasta aproximadamente un metro), filtración (entrada de agua por muros, fachada, bajantes o muros enterrados) y condensación (vapor en superficies frías con poca ventilación).
- Antes de pintar o de hacer obra hace falta un diagnóstico que identifique el origen. Tapar la mancha sin eliminar la causa solo retrasa el problema.
- Si la causa está en un elemento común, la conservación es obligatoria para la comunidad y los gastos se reparten según la cuota de participación.
- El moho y la humedad persistente afectan al edificio y a la calidad del aire interior: conviene actuar pronto.
- En Todo Humedad hacemos diagnóstico gratuito y personalizado en 24/48 horas y damos presupuesto con garantía por escrito.
Tabla de contenidos
- Por qué el portal sufre más humedades que otras zonas
- Señales para detectar la humedad en el portal
- Cómo distinguir condensación, capilaridad y filtración
- ¿Es mucho un 75 % de humedad en el portal?
- Qué riesgos tiene dejarlo
- Quién debe pagar las humedades del portal
- Cómo se diagnostica una humedad en el portal
- Cómo se corrige cada tipo
- Qué hacer esta semana si tu portal tiene humedad
- Cómo trabajamos en Todo Humedad
- Nuestra opinión de especialistas
- Preguntas frecuentes
- Fuentes
Por qué el portal sufre más humedades que otras zonas
El portal es la zona del edificio que más se parece a un sótano en miniatura: está a pie de calle, en contacto directo con el terreno, con la fachada y con las bajantes, y suele tener poca ventilación. Además, la puerta se abre y se cierra todo el día, lo que mezcla aire frío y húmedo de la calle con el aire más cálido del interior.
El Código Técnico de la Edificación recoge esta realidad. Su Documento Básico DB-HS identifica como procedencias de la humedad las precipitaciones, las escorrentías, el terreno y las condensaciones. Esas cuatro fuentes pueden coincidir en un portal, y por eso un mismo edificio puede tener una mancha de capilaridad junto a la puerta y otra de condensación en el techo de la escalera.
La exigencia HS 1 del CTE limita el riesgo de que el agua o la humedad entren en el edificio y obliga a disponer medios para impedir su entrada o evacuarla sin causar daños. Si en tu portal aparecen humedades, algo de esa cadena (diseño, materiales, ejecución o mantenimiento) está fallando.
Señales para detectar la humedad en el portal
Las señales más habituales son:
- Manchas en paredes o techos, a veces con bordes difusos.
- Pintura que se ampolla, se descascarilla o se cae en escamas.
- Moho, sobre todo en esquinas, rodapiés y zonas sin sol.
- Olor a humedad o a cerrado, incluso con el portal recién limpiado.
- Vaho en los cristales de la puerta o de las ventanas del portal.
- Manchas blancas de salitre (sales que deja el agua al evaporarse).
- Buzones, rodapiés, madera o yeso hinchados o deteriorados.
Estas señales coinciden con las que describen las guías divulgativas sobre humedad en comunidades de propietarios, pero ninguna por sí sola indica el origen. Una mancha en la pared del portal puede venir de tres sitios muy distintos, y el tratamiento de uno no sirve para los otros.
Cómo distinguir condensación, capilaridad y filtración
Una primera lectura visual orienta, aunque no sustituye a la medición:
| Tipo | Dónde aparece | Cómo se ve | Qué la favorece |
|---|---|---|---|
| Capilaridad | Parte baja de muros y tabiques, cerca del suelo | Mancha que sube de forma más o menos uniforme, salitre, pintura desprendida | Muros sin barrera impermeable frente al terreno, terreno con agua |
| Filtración | Junto a fachada, muro enterrado, bajantes, cubierta o juntas | Mancha localizada, que crece tras las lluvias o con fugas | Fisuras, juntas deterioradas, impermeabilización ausente o dañada, tuberías |
| Condensación | Esquinas, techos, zonas frías y mal ventiladas | Moho de contornos vagos, vaho, olor | Poca ventilación, superficies frías, mucho vapor de agua |
Capilaridad: la mancha que sube desde el suelo
Si la humedad aparece siempre en la parte baja del muro, a poca altura del suelo, y deja sales blancas, es muy probable que sea capilaridad. El agua del terreno asciende por los poros del muro, como por una esponja. Es frecuente en edificios antiguos o con muros sin barrera frente al terreno. Puedes ver cómo trabajamos este caso en nuestra página de humedad por capilaridad.
Filtración: agua que entra desde fuera o desde una instalación
La filtración sigue un patrón distinto: la mancha es más localizada y empeora con la lluvia o con el uso de una instalación. Puede proceder de un muro en contacto con el terreno, de la fachada, de una bajante comunitaria o de una tubería. Cuando el portal está parcialmente bajo rasante, los muros enterrados son sospechosos habituales. Nuestra solución para estos casos es la impermeabilización de humedades por filtraciones.
Si sospechas de una fuga de agua oculta, ayuda conocer las señales de fugas ocultas antes de que cuesten dinero: consumo general de agua que sube sin motivo, manchas que reaparecen y zonas húmedas sin lluvia.
Condensación: vapor en superficies frías
La condensación no entra desde fuera: se forma dentro. El vapor de agua del aire se deposita en paredes o techos fríos. Deja moho de contornos vagos, vaho en cristales y olor. Es habitual en portales cerrados, sin ventilación cruzada, o en los que la caja de escalera conecta con garajes o sótanos húmedos. Para este tipo trabajamos con tratamiento de humedades por condensación.
Un matiz importante: un deshumidificador no es una solución definitiva para la humedad por condensación. Reduce la humedad del aire mientras funciona, pero no corrige la causa (ventilación insuficiente, puentes térmicos, superficies frías), así que el problema vuelve cuando se apaga.
¿Es mucho un 75 % de humedad en el portal?
Sí, es una cifra alta. La humedad relativa indica el porcentaje de vapor de agua que hay en el aire respecto al máximo que puede contener a esa temperatura, y se mide con un higrómetro. La guía de calidad del aire interior de la autoridad sanitaria valenciana indica que el moho se desarrolla cuando la humedad relativa supera aproximadamente el 70 %, sobre todo con temperaturas interiores superiores a 18-20 °C.
Un 75 % puntual, tras una lluvia o al fregar el suelo, no es una alarma. Un 75 % sostenido durante semanas sí lo es: favorece moho en paredes y techos. Y una lectura ambiental no dice de dónde viene la humedad; para eso hay que medir los materiales y localizar el origen. Por eso, además de termohigrómetro, usamos instrumentos que miden la humedad dentro del muro.
Qué riesgos tiene dejarlo
En el edificio, la humedad mantenida degrada pintura, revocos, carpinterías y, con el tiempo, el propio muro. El DB-HS persigue precisamente reducir a límites aceptables el riesgo de molestias o enfermedades de los usuarios y el deterioro de los edificios.
En las personas, la autoridad sanitaria valenciana considera la humedad y el moho un factor de riesgo importante para la calidad del aire interior, porque favorecen la proliferación de hongos, bacterias y otros contaminantes microbiológicos. En un portal pasan todos los vecinos, también niños y personas mayores. Si alguien en la comunidad tiene problemas respiratorios o alergias, consulta con su médico; y si la humedad es persistente, trátala cuanto antes. Tenemos más información sobre los problemas respiratorios de la humedad por condensación.
Quién debe pagar las humedades del portal
El portal es un elemento común. Eso marca el punto de partida legal, pero la respuesta exacta depende del origen de la humedad.
Si el origen está en un elemento común
La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 10.1.a, establece que son obligatorias, y no requieren acuerdo previo, las obras necesarias para conservar adecuadamente el inmueble y sus instalaciones comunes, incluidas las de seguridad y habitabilidad. Los propietarios contribuyen a los gastos generales según su cuota de participación.
Una guía jurídica sobre humedades añade que, cuando la humedad procede de un elemento común como una bajante comunitaria o la fachada, la obligación de mantenimiento y reparación corresponde a la comunidad, sin perjuicio de reclamar después a terceros responsables o a la aseguradora.
Si el origen está en una vivienda o local
Cada propietario debe mantener su piso o local y sus instalaciones en buen estado, sin perjudicar a la comunidad ni a otros propietarios. Si la mancha del portal viene de una fuga en un local de la planta baja, por ejemplo, la responsabilidad puede ser de su titular.
Por qué importa el informe de origen
La misma guía jurídica insiste en que, antes de reclamar, hay que determinar claramente la causa y el origen mediante un estudio específico o peritaje, porque la responsabilidad puede recaer en elementos comunes, en agentes de la edificación o en la actuación de un vecino. Sin ese informe, la junta discute sin datos. Con él, la decisión suele ser mucho más sencilla.
Para el administrador de fincas, la secuencia práctica es: aviso, diagnóstico técnico, informe con el origen, presupuesto, aprobación en junta si procede y ejecución. Y si la junta debe dar el visto bueno al presupuesto, un documento con causa, solución y garantía por escrito simplifica el acuerdo.
Cómo se diagnostica una humedad en el portal
El error más frecuente es empezar por la solución. Se pinta con pintura antimoho, se aplica un revoco o se instala un deshumidificador, y a los meses vuelve. El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid recomienda determinar mediante evaluación técnica si la humedad procede de filtración, capilaridad o condensación, revisando instalaciones, consumos generales de agua y factores externos, y haciendo pruebas de estanqueidad cuando proceda. Recomienda también tener un informe técnico antes de las obras de subsanación.
Así lo hacemos en un diagnóstico profesional:
- Inspección visual de paredes, techos, suelo, fachada, bajantes y entorno del portal.
- Medición con instrumentos: termohigrómetro para temperatura y humedad ambiental, y medidores de humedad en los materiales para ver hasta qué altura y profundidad llega.
- Cruce de datos: patrón de la mancha, relación con la lluvia, orientación, ventilación, instalaciones y consumos de agua.
- Informe de origen con el tipo de humedad, su causa y los plazos.
- Presupuesto cerrado con el tratamiento correspondiente y garantía por escrito.
Tienes el detalle en nuestro proceso diagnóstico de humedades y en en qué consiste el diagnóstico de humedades en Málaga.
Cómo se corrige cada tipo
La autoridad sanitaria valenciana señala como prioridad eliminar la fuente de humedad, secar completamente las superficies y retirar los materiales porosos que no puedan secarse, porque pueden actuar como reservorio de moho. Esa lógica guía nuestros tratamientos:
- Capilaridad: inyección anti-capilaridad en el muro, que crea una barrera contra el ascenso del agua, seguida de la sustitución del revestimiento dañado cuando hace falta. Más en procedimiento para eliminar humedad por capilaridad paso a paso.
- Filtración: impermeabilización del punto por el que entra el agua, ya sea el muro enterrado, la fachada o una junta, y reparación de la instalación si el agua sale de una tubería. En portales con zona bajo rasante, el trabajo se centra en el muro en contacto con el terreno. Lee también sobre errores comunes al impermeabilizar sótanos.
- Condensación: mejora de la ventilación (por ejemplo, ventilación mecánica controlada), mejora del aislamiento en las superficies frías y control del vapor. Un deshumidificador puede ayudar de forma temporal, pero no es una solución definitiva para la humedad por condensación.
Lo que no recomendamos es empezar por la pintura. Cubre la mancha, no la causa, y el moho vuelve a asomar bajo la capa nueva.
Qué hacer esta semana si tu portal tiene humedad
- Haz fotos con fecha de las manchas y vuelve a fotografiarlas cada pocos días. Anota si empeoran tras la lluvia.
- Avisa al administrador por escrito para que quede constancia.
- Revisa el consumo de agua general: una subida inexplicable sugiere una fuga.
- Ventila el portal cuando sea posible y evita secar ropa o colocar fuentes de vapor en la escalera.
- No pintes ni revoques hasta tener diagnóstico.
- Pide un diagnóstico técnico que identifique el origen y entregue un informe que la junta pueda usar.
Cómo trabajamos en Todo Humedad
Somos especialistas en humedades por condensación, capilaridad y filtraciones en muros enterrados y sótanos, y atendemos viviendas, locales, comunidades de vecinos y empresas. Ofrecemos un diagnóstico gratuito y personalizado en 24/48 horas, presupuesto cerrado y garantía por escrito de hasta 30 años. Nuestros técnicos acuden con el uniforme de la empresa, en verde Todo Humedad y con el logotipo, para que sepas en todo momento quién entra en tu edificio.
Si administras o vives en una comunidad con humedades en el portal, solicita un diagnóstico profesional y te entregaremos el origen, la solución y los plazos por escrito. Si quieres saber antes cómo es el trámite, consulta cómo solicitar un diagnóstico profesional de humedad.
Nuestra opinión de especialistas
En nuestra experiencia, la mayoría de los portales con humedad llevan años siendo pintados. Cada pintura tapa la mancha y retrasa la decisión, y cuando se pide por fin un diagnóstico, el muro está más deteriorado y el tratamiento es más largo.
Creemos que una comunidad decide mejor con tres datos sobre la mesa: qué tipo de humedad es, qué la origina y qué garantía tiene la solución. Por eso medimos antes de proponer, entregamos un informe de origen y hacemos seguimiento tras el tratamiento. Si en el diagnóstico vemos que la causa está en una instalación de un vecino y no en un elemento común, lo decimos así, porque eso también ayuda a la junta.
Y un criterio que mantenemos siempre: no se aplica un tratamiento sin saber a qué tipo de humedad se enfrenta. La que sube del suelo, la que entra por el muro y la que se condensa en el techo requieren soluciones distintas.
— Todo Humedad
Preguntas frecuentes
¿Qué son las humedades en el portal de una comunidad?
Son manchas, moho, salitre o deterioro de pintura y revestimientos causados por agua en las paredes o el techo de la zona común de entrada. Pueden venir del terreno, de la lluvia y la fachada, de instalaciones o de la condensación del vapor. El origen determina el tratamiento.
¿Quién paga las humedades del portal?
Si el origen está en un elemento común, la conservación es obligatoria para la comunidad y los gastos se reparten según la cuota de participación. Si procede de la vivienda o del local de un propietario, la responsabilidad puede ser suya. Un informe técnico del origen evita discusiones.
¿Cómo elimino la humedad por capilaridad en una pared?
Primero hay que confirmar que es capilaridad, midiendo la humedad del muro. Después se corta el ascenso del agua, por ejemplo con inyecciones anti-capilaridad, y se repara el revestimiento dañado. Pintar encima sin cortar el ascenso no la elimina.
¿Un deshumidificador soluciona la humedad del portal?
No de forma definitiva en el caso de la condensación: baja la humedad del aire mientras está encendido, pero no corrige la ventilación ni las superficies frías. Y no sirve contra la capilaridad ni las filtraciones, que son agua que entra en el muro.
¿Qué pasa si tengo humedades en casa y no las trato?
La humedad persistente deteriora los materiales y favorece el moho, que la autoridad sanitaria asocia a una peor calidad del aire interior. Cuanto antes se identifica el origen, más sencilla y menos costosa suele ser la reparación.
Fuentes
- Documento Básico DB-HS, Código Técnico de la Edificación
- DB-HS, comentarios de 2015
- Calidad de ambientes interiores: recomendaciones en caso de humedades, Generalitat Valenciana
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, BOE
- Código de Comunidad de Propietarios, BOE
- Guía jurídica sobre humedades
- La importancia de las pruebas en los informes de patologías, Colegio de Administradores de Fincas de Madrid
- Cómo medir la humedad ambiental, Bosch Home Comfort
- Humedad en la comunidad de vecinos, Portalinox
