La capilaridad en tabiques es el ascenso de agua del terreno a través de los poros del ladrillo, el mortero o el yeso de una partición interior. El agua sube desde la base, deja una mancha a altura más o menos constante y arrastra sales que deterioran el acabado. Se resuelve cortando la fuente de agua o el ascenso, retirando el revestimiento dañado y dejando que el muro seque, pero antes hay que confirmar que es capilaridad y no otra humedad.
En este artículo te explicamos cómo se produce, cómo reconocerla, qué la diferencia de la condensación y de las filtraciones, qué tratamientos existen y quién paga la reparación cuando el edificio es una comunidad de propietarios.
En resumen
- La capilaridad es agua del terreno que asciende por los poros de los materiales en contacto con el suelo, incluidos los tabiques que arrancan de una solera o forjado en planta baja o sótano.
- Sus señales típicas: mancha en forma de zócalo, altura constante, ausencia de olor y sales cristalizadas en la superficie.
- Pintar encima o tapar los poros no la resuelve: hay que diagnosticar el origen y tratar la causa.
- Los tratamientos habituales combinan una barrera contra el ascenso, el saneado del revoco y un mortero que deje evaporar el agua.
- En una comunidad, la responsabilidad depende de si el origen está en un elemento privativo o común, según la Ley de Propiedad Horizontal.
Tabla de contenidos
- Qué es la capilaridad y por qué sube por un tabique
- Cómo reconocerla: las señales que la distinguen
- Capilaridad, condensación o filtración: no son lo mismo
- Cómo se diagnostica la capilaridad en un tabique
- Tratamientos habituales y cómo funcionan
- Nuestra perspectiva
- Quién paga la reparación en una comunidad de propietarios
- Solicita tu diagnóstico con Todo Humedad
- Preguntas frecuentes
- Fuentes
Qué es la capilaridad y por qué sube por un tabique
Los materiales de construcción no son sólidos compactos: ladrillo, mortero, yeso y hormigón tienen una red de poros diminutos. Cuando una parte de ese material está en contacto con agua del terreno, el agua avanza por esos poros y asciende por ellos, venciendo la gravedad, mientras haya aporte desde abajo y el material sea poroso.
Un tabique de ladrillo hueco o de otro material poroso que se apoya en una solera o en un muro enterrado, sin una rotura de capilaridad en su arranque, puede actuar como una mecha. La humedad entra por la base y sube hasta que se equilibra con lo que el muro pierde por evaporación. Por eso la mancha se estabiliza a una altura determinada: ni crece sin límite ni baja del todo.
Dónde aparece con más frecuencia
- Plantas bajas y viviendas en contacto directo con el terreno.
- Sótanos, garajes y trasteros, donde además pueden sumarse filtraciones laterales.
- Locales comerciales con soleras antiguas o sin lámina impermeable.
- Casas rurales y edificios antiguos con cimentaciones sin barrera.
Si te interesa el caso del muro y no solo del tabique, lo explicamos en nuestra guía sobre humedades por capilaridad en el muro.
Cómo reconocerla: las señales que la distinguen
El material docente del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Cádiz describe como indicios de capilaridad la forma de zócalo, la altura constante, la ausencia de olor y la presencia de sales cristalizadas. También apunta que puede atenuarse en época estival, algo que lleva a muchos propietarios a pensar que el problema se ha ido cuando solo se ha secado la superficie.
En la práctica, estas son las pistas que ve un técnico en un tabique:
- Mancha desde el suelo hacia arriba. El borde superior suele ser irregular y más o menos horizontal.
- Eflorescencias. Polvo blanquecino o cristales de sal en la pintura o el yeso, que aparecen cuando el agua se evapora y deja las sales disueltas.
- Pintura que se ampolla o se desprende en la parte baja, y rodapiés que se hinchan o se pudren.
- Yeso blando o disgregado en el arranque de la pared.
- Ausencia de olor a moho intenso, a diferencia de lo que suele ocurrir con la condensación.
- Afectación de tabiques que comparten el mismo plano de apoyo, no solo de uno.
Cuánto daño puede hacer
La humedad es una de las patologías más comunes en las particiones interiores. Un estudio técnico de la Fundación MUSAAT indica que las humedades suponen un 23 % de las patologías en particiones, y que un 8 % se atribuye específicamente a problemas de capilaridad. Sin tratar, el daño pasa de estético a constructivo: revestimientos que se desprenden, materiales degradados por las sales y ambientes interiores poco saludables.
Capilaridad, condensación o filtración: no son lo mismo
Antes de elegir un tratamiento hay que saber de qué humedad se trata. Tratar una condensación como si fuera capilaridad, o al revés, es la causa más habitual de que el problema reaparezca.
| Tipo | Dónde aparece | Aspecto típico | Origen |
|---|---|---|---|
| Capilaridad | Parte baja de muros y tabiques | Mancha en zócalo, altura constante, sales | Agua del terreno que asciende por los poros |
| Condensación | Esquinas, techos, paredes frías, tras muebles | Moho negro, gotas, olor a cerrado | Vapor de agua interior que se enfría contra una superficie fría |
| Filtración | Zonas concretas, muros enterrados, sótanos | Manchas localizadas, agua visible o goteo | Agua que entra por el muro, la cubierta o una fuga |
La condensación se trata con otras medidas: ventilación, aislamiento y control del vapor. Y una precisión importante: un deshumidificador reduce la humedad ambiental, pero no es una solución definitiva para la humedad por condensación, porque no corrige por qué la superficie está fría ni cómo se genera el vapor. Si quieres ver cómo lo abordamos, consulta nuestro tratamiento de humedades por condensación.
Si la mancha aparece junto al techo o bajo una cubierta, el origen puede no estar en el suelo. Revisa también las causas de humedad en cubiertas, porque una filtración de arriba hacia abajo no se corrige con una barrera en la base.
Por qué se confunde el agua dispersa con la freática
Un artículo técnico del CSIC señala que el agua dispersa, es decir, localizada, es más difícil de diagnosticar que la freática, que suele presentar una distribución uniforme en planta. Si solo se ve afectado un tabique concreto, no basta con asumir capilaridad: hay que descartar una fuga de una canalización o un mal drenaje de aguas pluviales junto al muro.
Cómo se diagnostica la capilaridad en un tabique
Un diagnóstico serio no se hace mirando la mancha. La metodología académica española parte de una inspección sistemática: recorrer el perímetro del edificio, comprobar si hay pérdidas en canalizaciones, verificar cómo se evacuan las aguas de lluvia y, si hace falta, tomar muestras o hacer mediciones de humedad en la albañilería. La idea es establecer una relación causa-efecto y descartar el resto de orígenes.
Hay además un matiz que importa en obra: la Universidad Politécnica de Valencia distingue entre la zona de humedad aparente, la que se ve en superficie, y la zona real de humedad dentro del muro. Por eso se recurre a técnicas como la termografía y la extracción de muestras.
En nuestras visitas medimos con instrumentos y registramos qué ocurre en distintos puntos del tabique y de los elementos que lo rodean, y recogemos el resultado en un informe de origen. Puedes ver cómo es el proceso en en qué consiste un diagnóstico de humedades y en nuestra guía del proceso diagnóstico.
Qué puedes comprobar tú antes de la visita
- Fotografía la mancha con una regla o un metro al lado y repite la foto cada pocas semanas: si la altura se mantiene, apunta a capilaridad.
- Anota si hay cambios entre invierno y verano.
- Mira si el exterior tiene jardineras, tierra o pavimento por encima del nivel del suelo interior.
- Comprueba bajantes, canalones y posibles fugas cercanas.
- No pintes ni revoques antes de que lo vea un técnico: tapas la información que necesita.
Tratamientos habituales y cómo funcionan
La solución depende de lo que haya encontrado el diagnóstico, pero en capilaridad suelen intervenir tres piezas: frenar el ascenso, sanear lo dañado y permitir que el muro seque.
Sika España enumera como soluciones habituales las inyecciones químicas, la electroósmosis y los higroconvectores. Las inyecciones crean una barrera hidrófuga a través de perforaciones en la base del muro. La electroósmosis pretende invertir la polaridad para que el agua descienda. Los higroconvectores facilitan el flujo de aire para ayudar al secado.
En nuestro trabajo nos centramos en la inyección anti-capilaridad y en el tratamiento posterior del paramento, siempre ajustados al caso concreto tras el diagnóstico.
Saneado y mortero: la parte que se subestima
La barrera por sí sola no seca una pared que lleva años empapada. Una guía técnica española indica que se retira el revoco dañado al menos 50 cm por encima de la marca y que se aplican morteros macroporosos, con baja absorción capilar, que favorecen la evaporación. En un tabique de espesor reducido esto se traduce en una intervención rápida, pero conviene hacerla bien: si se cierra el poro con una pintura plástica sobre la pared húmeda, el agua busca otra salida y la pintura vuelve a levantarse.
Qué esperar de una intervención bien hecha
- Diagnóstico y definición del origen.
- Corte del ascenso capilar en la base.
- Retirada del revestimiento afectado y saneado de sales.
- Revestimiento transpirable adecuado.
- Tiempo de secado y revisión posterior.
El secado no es inmediato: según el espesor y la ventilación, el muro puede tardar en estabilizarse. Por eso hacemos seguimiento tras el tratamiento en lugar de dar la obra por cerrada el último día.
Cuándo el problema está en el edificio, no solo en el tabique
El Código Técnico de la Edificación, en su Documento Básico de Salubridad HS 1, obliga a limitar el riesgo de presencia inadecuada de agua o humedad en los edificios y sus cerramientos, incluidos los que están en contacto con el terreno. También fija grados de impermeabilidad para muros y suelos en función del nivel freático y de la permeabilidad del terreno. Cuando el sótano o la solera no cumplen ese diseño, el tratamiento del tabique tiene que ir acompañado de una actuación sobre la causa, como el muro enterrado, y para eso ofrecemos impermeabilización frente a filtraciones.
Nuestra perspectiva
Llevamos más de 25 años viendo el mismo error: se trata la mancha y no el origen. Se pinta, se pone un revoco o un zócalo nuevo, y en uno o dos inviernos la humedad reaparece.
Por eso no empezamos por el tratamiento, sino por el diagnóstico. Medimos, comparamos puntos, revisamos el perímetro y descartamos otras causas antes de decidir nada. Una capilaridad bien identificada se corrige con un presupuesto cerrado y una garantía por escrito, que en nuestro caso puede llegar hasta 30 años según el trabajo.
Creemos que quien contrata un tratamiento de humedades merece saber qué se va a hacer, por qué y con qué plazo. Nuestros técnicos acuden con uniforme verde Todo Humedad y el logotipo de la empresa, y el seguimiento posterior forma parte del servicio, no es un extra.
Todo Humedad
Quién paga la reparación en una comunidad de propietarios
Si el tabique está en una vivienda dentro de una comunidad, la pregunta es inevitable. La Ley de Propiedad Horizontal establece que cada propietario debe mantener en buen estado su piso o local y sus instalaciones privativas sin perjudicar a los demás, y responde de los daños causados por su descuido. También debe consentir las reparaciones de los servicios comunes y tiene derecho a ser resarcido por los daños que estas le causen.
En términos prácticos:
- Si el origen está en un elemento común, como un muro de cimentación, la solera general o una impermeabilización del sótano, suele corresponder a la comunidad tratarlo.
- Si el origen está en una instalación o elemento privativo, corresponde al propietario.
- Si hay duda, el informe de origen del diagnóstico es la prueba más útil para que la junta decida. Lo explicamos en cuándo la junta de vecinos decide reparar la humedad.
Para un caso concreto, consulta con el administrador de fincas o con un abogado especialista en propiedad horizontal.
Solicita tu diagnóstico con Todo Humedad
Si tienes una mancha en un tabique y quieres saber de verdad qué la causa, en Todo Humedad hacemos un diagnóstico gratuito y personalizado con respuesta en 24/48 horas. Trabajamos con instrumentos de medición, te entregamos un informe de origen y un presupuesto cerrado con garantía por escrito. Atendemos viviendas, locales, garajes y comunidades en Málaga y en el resto de la provincia, y también en Granada, Córdoba, Marbella y otras localidades andaluzas.
Puedes solicitar un diagnóstico de humedades o conocer antes nuestro servicio de humedad por capilaridad. Si prefieres ver cómo se pide la visita, tienes los pasos en cómo solicitar el diagnóstico profesional.
Preguntas frecuentes
¿Cómo puedo aislar la humedad por capilaridad en un tabique?
No se aísla tapando la pared, sino cortando el ascenso del agua en la base y saneando el revestimiento. Después se aplica un mortero transpirable que deje evaporar el agua restante. Una pintura impermeable sobre el muro húmedo suele hacer que la humedad reaparezca más arriba o que la pintura se levante.
¿Cómo se llama la humedad que sube del suelo?
Se llama humedad por capilaridad, o ascensión capilar. Es el agua del terreno que sube por los poros de ladrillos, morteros y yesos. Suele dejar una mancha a altura constante, con sales cristalizadas y sin olor intenso.
¿Cómo distingo capilaridad de condensación?
La capilaridad aparece en la parte baja, en forma de zócalo y con sales. La condensación aparece en esquinas, techos y paredes frías, con moho y olor a cerrado. Un deshumidificador alivia el ambiente, pero no es una solución definitiva para la condensación. Para confirmarlo, lo más fiable es una medición técnica.
¿Quién es responsable de la capilaridad en un edificio de vecinos?
Depende del origen. Si está en un elemento común, como la cimentación, suele ser responsabilidad de la comunidad. Si está en un elemento privativo, corresponde al propietario, según la Ley de Propiedad Horizontal. Un informe técnico de origen ayuda a decidirlo.
Fuentes
- Humedades por capilaridad, Sika España
- Patologías en los edificios por acción del agua, COAAT Cádiz
- Particiones, Fundación MUSAAT
- Tratamiento de los edificios contra la humedad del terreno, Informes de la Construcción (CSIC)
- Investigación sobre patología de la edificación, Universitat Politècnica de València
- Humedades por capilaridad: causas y cómo eliminarlas, Sika España
- Tratamiento de humedades por capilaridad, Grupo Puma
- Documento Básico HS Salubridad, Código Técnico de la Edificación
- Ley de Propiedad Horizontal, BOE
- Causas de problemas de humedad en cubiertas
